台北房地產泡沫了嗎？何時破滅？

87年時，我曾在交通銀行刊物”產業金融”發表了「台灣房地產的展望」，編輯者告知，這篇文章破例刊出，因為工業銀行不得從事房地產業務，恐招致民意機構關切的困擾，這篇文章刊出後，隨即被世華銀行內部刊物”世華銀行月刊”要求引載。發文至今，雖然時隔15年之久，但該篇文章對照今日房地產的趨勢及演變，仍有其參考價值。
基本上，對房屋的需求可分為二類型：一為自住型需求，另一為投資或投機需求。自住型房屋的需求，屬無自有屋族群，其購買能力受到所得、利率和財富的影響，而投資或投機需求則受到房屋預期報酬率的影響。
自民國60年來，台灣的房地產經歷了四次大漲期，第一、二次碰上兩次能源危機引起通貨膨脹，當時的基本放款利率很高，房屋價格還是大漲，可見房屋上漲受通膨預期，保值心理影響大，利率非關鍵因素，這也可從日本上世紀九十年代金融泡沫破滅以來，長期維持低利率政策，房價未受鼓舞仍處於低迷狀態，可得明證。
台灣房地產從93年起漲，政府雖有打房政策，房價迄今仍未有衰竭現象。根據營建署的統計，目前台北地區房價所得比約14.7倍，房貸支出占家庭月所得為48.8%，引發房地產是否泡沫化的議論。依據上一次(第三次)房地產高峰反轉的數據觀察，78年台北地區房價所得比在達到10.7倍後，泡沫破滅，兩相對照下，顯然當前購屋者的購屋能力已然下降，購屋的負擔更加沉重，房價當然是泡沫了。
台北地區房市既然已泡沫，房價是否會立即下跌？這倒也未必，因為國內貨幣供給仍屬寬鬆狀態，仍有通膨因素，房地產的投機動機仍然存在，俟寬鬆的貨幣現象消退，房地產的景氣才會見到反轉，而另一觀察指標就是當金融機構的不良放款率異常增加，正是房地產泡沫破滅的時候了。
「住」是人類的四大基本需求，住者有其屋，是政府施政者的目標，房價過度上漲，會使財富集向大量資產擁有者，社會財富分配不均問題惡化，且購屋者的財務負擔過重會抑制消費需求，不利於經濟發展，更嚴重的是泡沫破滅後，金融機構承受龐大的呆帳風險，整個金融環境缺乏流動性資金，將導致經濟停滯。為避免這種最糟糕的情況出現，各國政府致力打房政策，抑制房價的過度上漲，但效果佳者鮮少，主要在於房屋投資報酬高，投機成本卻相對低廉。
筆者認為抑制房價宜從需求面著手，對於無自有屋者，政府可推出購屋優惠政策，助其購屋，對於已擁有房屋者，購買第二棟房屋，已超過其基本需求，則課以重稅，例如：購買第二棟屋者，課徵其成交價格20%的稅，購第三棟房屋者，課徵成交價格的30%的稅，以此類推，購第十棟房屋，課徵其成交價格100%的稅，購屋成本加重了，囤房炒房的意願降低，可抑制房價投機，並減輕經濟發展的不利風險，合理的房價既可幫無自有住屋者達成購屋的需求，社會也無需將資源耗置於空屋上，減少房地產過度開發所造成的資源浪費與環境污染，一舉數得。(尊重智慧版權)